Невский: и любо, и дорого

На главных торговых улицах города кризис вовсю гремел уже во второй половине 2014 года. На Невском проспекте свои флагманские магазины закрыли Ecco, «Евросеть», HTC. Уехал фирменный магазин «Зенит», опустели площади фастфуда Carl's Jr. Закрыли филиалы на Невском и прилегающих улицах и банковские структуры: Райффайзенбанк, Русский стандарт, Связной. Управляющий директор PM NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис называет эту ситуацию совершенно уникальной: вакантных площадей ранее здесь не было. По данным Colliers International, в пиковый период кризиса, а это конец ноября – начало декабря прошлого года, доля вакантных помещений на Невском доходила до 30%.

Постепенно уровень вакансий снизился: сейчас на главной улице города пустует порядка 15 – 20% помещений. Часть арендаторов съехала на ближайшие улицы, большинство же просто закрыли магазины.

Не всех владельцев опустевших помещений кризис сделал уступчивыми. По информации АРИН, половину ликвидных помещений, предлагавшихся к сдаче на Невском на начало марта, арендаторы освободили именно из-за несговорчивости собственников. Однако в целом самая дорогая улица города все же подешевела. По словам руководителя департамента Street Retail Colliers International в Петербурге Ольги Аткачис, в начале 2014 года максимально дорогие объекты уходили к арендаторам по цене в 14,5 тыс. рублей за кв. м, то сейчас «потолок» достигает 11,5 тыс. Минимальные ставки соответственно снизились с 6,5 – 7 тыс. рублей до 5 тыс. Кроме того, многие договора аренды, которые были заключены в долларах, ныне привязаны к фиксированным курсам, не отражающим реальные курсы валют.

По словам Ольги Аткачис, освободившиеся помещения на Невском привлекают прежде всего операторов общепита. Среди них как петербургские, так и московские и зарубежные компании. В первую очередь это фаст-фуд со средним чеком. Также популярные помещения на Невском у fashion-сегмента и продавцов сувениров. Например, в бывшем помещении «Зенита» уже работает магазин «Янтарь России», а в «Невской плазе» открывается уже третий по счету на Невском магазин русских подарков «Наследие». «И это не последний магазин сувениров, который откроется в ближайшее время на Невском проспекте», - отмечает Ольга Аткачис.

По ее словам, превалирование среди арендаторов магазинов сувениров и общепита могут сделать Невский проспект туристической зоной, схожей с подобными улицами европейских городов. Это вполне отвечает духу кризисного времени, когда большое количество российских туристов переключило внимание с дальнего зарубежья на достопримечательности наших городов.

Районы: и сдать, и взять

На других основных торговых коридорах Северной столицы вакансии медленно, но заполняются. Правда, с переменным успехом. Так, магазины на центральных магистралях Васильевского острова, где ставки аренды были сопоставимы с Лиговским и Владимирским проспектами, сейчас пустеют. Виноват в этом однако не кризис, а закрытие на ремонт станции метро «Василеостровская». По словам Ольги Аткачис, в отдельных случаях владельцы помещений, отчаявшиеся найти арендаторов, снизили ставки сразу вдвое.

Облик главных улиц Петроградской стороны изменился кардинально еще в прошлый кризис. До 2008 года здесь были преимущественно fasion-улицы, чьи бутики и магазины были востребованы прежде всего среди петербуржцев. Сейчас торговое лицо Петроградки размыто. «Диктат моды», например, сохранился на части Каменноостровского проспекта, но магазины высокого ценового сегмента здесь хорошо разбавлены средним и низким. Причем первая категория операторов начала Петроградскую сторону покидать. Куда лучше здесь себя чувствует общепит, спрос на который формируют, в частности, многочисленные сотрудники бизнес-центров.

Эксперты между тем отмечают, что тенденция к закрытию торговых точек пока сохраняется как на центральных улицах города, так и в спальных районах. По словам Натальи Скаландис, по итогам первого квартала уровень вакансии в стрит-ритейле вырос на 5-10%.

Изменившиеся условия заставляют арендаторов и владельцев помещений по-новому искать общий язык. «Собственники недавно выведенных на рынок или менее успешных коммерческих помещений вынуждены снижать ставку на 10-25%, чтобы снизить уровень вакансии и привлечь хотя бы каких-то арендаторов», - отмечает Наталья Скаландис. По ее словам, для объектов, которые являются успешными с точки зрения локации и посещаемости, ставки изменились в минимальных пределах ежегодной индексации – 5-7%. Например, это небольшие помещения у метро. Влияет и вид бизнеса арендатора: поскольку наиболее устойчивыми к кризису считаются продуктовые ритейлеры, собственники занимаемых ими площадей в некоторых случаях увеличили ставки аренды до 10%.

Среди операторов рынка, как уже отмечалось, лучше всех себя чувствуют продуктовые ритейлеры. Так, активно расширяются сети «Полушка», «Магнит», «Дикси», «Нетто», «SPAR». Также, по информации Colliers International, сохраняют свою долю на рынке площадей в стрит-ритейл операторы детских товаров, электроники и бытовой техники. Не снижают темпов развития кафе и рестораны, прежде всего, сетевые, а также сети алкогольных магазинов.

ТЦ: далеко не уедут

По-прежнему непростая ситуация со спросом на помещения сохраняется в торговых центрах Петербурга. Во многих наблюдается ротация арендаторов, а в неуспешных ТЦ – освобождение площадей. По данным NAI Becar, в этом сегменте уровень вакансии варьируется в диапазоне от 5 до 30% (в крайне редких случаях) и зависит от конкретного объекта. «В большей степени пострадали те торговые объекты, где потоки посетителей не генерировались и в докризисное время», - говорит Наталья Скаландис.

По словам генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, наиболее востребованными становятся небольшие проекты торговых центров окружного формата. В отличие от крупных торговых центров, их основные операторы – это не fashion-сегмент, а продукты питания, детские товары, а также развлечения.

В сложившейся ситуации ритейлеры не всегда оказываются в проигрыше. Да, ряд компаний уходят с рынка, закрывая целые сети магазинов. «В то же время в успешные торговые центры могут прийти бренды, которых прежде туда не пропускали, - подчеркивает Андрей Косарев. – В частности, это могут быть небольшие компании с интересной концепцией».

Специалисты выделяют три ключевых стратегии поведения ритейлеров в кризис. Одна группа пытается сократить по максимуму собственные издержки, но сохранить цены на свой товар, к которым привыкли покупатели. Как правило, это операторы, специализирующиеся на одежде. Другие переписывают ценники пропорционально росту закупочных цен и пытаются оптимизировать собственные издержки. Третьи делают упор на сохранении закупочных цен, что, однако, мало кому удается.

Следование той или иной стратегии, считают эксперты, приведет к значительной трансформации, в первую очередь, в fashion-сегменте. Как поясняет Андрей Косарев, человек, который из-за кризиса на время отказался от покупки одежды и обуви, рано или поздно (в среднем – через год) все равно вернется в магазин, который будет уже не узнать. Масс-маркет, например, будут представлять уже другие бренды, нежели сейчас. какие-то товары подорожают, а те, что сейчас находятся в ценовом сегменте выше среднего, напротив, могут стать доступными и для среднего кошелька.

Анна Беляева