Ипотека вне доступа

Скоропостижное падение рубля и мрачные ожидания относительно будущего спровоцировали ажиотажный спрос на жилье в декабре прошлого года. Одни покупатели спешили реализовать планы по приобретению квартиры, другие спасали накопления от девальвации рубля. В январе рынок недвижимости ожидаемо «охладел» на фоне ажиотажа предыдущего месяца. Хотя и не встал. «Декабрь «отобрал» у января многих потенциальных покупателей, - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. -  Договоры долевого участия активно заключались и в начале января, но уже без панических настроений». «Сегодняшнюю ситуацию можно назвать спокойной, - говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. – Базовый спрос сохраняется».

Специалисты NAI Becar отметили две встречные тенденции на рынке жилой недвижимости. Во вторичном секторе спрос в январе вырос (вследствие чего доля «вторички» в общем объеме сделок в прошлом месяце выросла до 60%), а в первичном - упал сразу на 50%. Отрицательная динамика на «первичке» не стала неожиданностью, отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Проседание этого сектора прогнозировали после того, как ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 17% в декабре 2014 года. Большинство банков вскоре повысили ставки по ипотеке, а ряд кредитных организаций и вовсе приостановил выдачу кредитов, либо установил запретительные ставки в 30 процентов и выше.

По данным АИЖК, в декабре средняя ставка по ипотеке выросла до максимума 2010 года (13,2%). В январе ставки продолжили рост: в основной массе они составляют сейчас 14,5 - 16%. Одновременно большинство участников рынка пересмотрели условия выдачи кредитов по ипотечным программам: увеличили минимальный взнос, ужесточили отбор клиентов. Как итог, сейчас на рынке можно найти сравнительно доступные условия покупки квартир в ипотеку, но, как правило, речь идет о разовых акциях застройщиков совместно с банками, когда покупателям предоставляют дополнительные скидки на приобретение квартир.

Большинство опрошенных «БалтИнфо» экспертов уже отметили снижение доли продаж ипотечных квартир. По данным АРИН, доля ипотечных сделок уменьшилась в среднем с начала 2015 года на 20-30%. Руководитель департамента недвижимости компании ЦДС Сергей Терентьев подтвердил: доля ипотечных сделок существенно сократилась, если в прошлом году этот показатель доходил до 50%, то сейчас около 15%. В компании «КВС» также сообщили, что объем ипотечных сделок в январе сократился по сравнению с предыдущим периодом примерно на 15%. «Но январские сделки были одобрены в декабре, так что они не дают пока полной картины того, что будет происходить на ипотечном рынке дальше», - уточняет финансовый директор ООО «УК «КВС» Надежда Семенович.

Метод для избранных?

Аналитики не исключают, что сектор ипотеки будет и дальше «сжиматься». При этом уже с начала года на рынке отчетливо проявилась новая тенденция: растет доля квартир, продаваемых в рассрочку. «До кризиса доля покупателей жилья, привлекающих ипотеку, в общем объеме продаж составляла 60%. Единовременно оплачивали всю стоимость 30% клиентов, а 10% оформляли рассрочку. Сейчас ипотеку берут около 20% покупателей, 30% оплачивают полную стоимость квартиры, а 50% оформляют рассрочку», - говорит Полина Яковлева. В «КВС» сообщили: 45% сделок в январе пришлось на ипотеку, 20% - на рассрочку.

Эксперты отмечают: рассрочка становится наиболее распространенным способом стимулировать продажи жилья в кризис. Поэтому застройщики активно вводят схемы рассрочки либо пересматривают условия уже существующих программ «в пользу» клиентов. «КВС» разрабатывает новые условия рассрочки, ЦДС уже увеличила срок беспроцентной рассрочки с трех до пяти лет и успела заметить рост числа сделок по этой схеме. У группы ЛСР рассрочка с этого года действует не до окончания строительства дома, а еще три месяца после его ввода в эксплуатацию. «ЮИТ» также ввела рассрочку до конца текущего года «стоимостью» в 1% в месяц при начальном взносе в 30%.

У рассрочки перед ипотекой есть ряд преимуществ. Например, отмечают эксперты NAI Becar, ее может получить любой покупатель после внесения первоначального взноса вне зависимости от кредитной истории и других показателей. Кроме того, застройщики предлагают различные варианты рассрочки, и клиент самостоятельно может подобрать удобный график оплат. Однако, подчеркивают в агентстве, возможности застройщиков в кризис не бесконечны. Несложно заметить, что условия рассрочки гораздо более жесткие, чем по ипотеке: срок погашения платежа значительно меньше, а первоначальный взнос выше. Ни о каком аттракционе невиданной щедрости речи не идет.

Сергей Терентьев из ЦДС в этой связи подчеркивает: ипотека и рассрочка – два принципиально разных финансовых инструмента. У каждого из них свой «покупатель». «При покупке квартиры в ипотеку  имеет место 100-процентная единовременная оплата, при которой сохраняются все скидки,  то есть фактически стоимость квартиры ниже, чем при покупке в рассрочку, но клиент платит банку проценты, - поясняет Терентьев. - Рассрочку же выдает застройщик без процентов, но срок выплаты значительно меньше, чем в банке, а значит - периодический платеж больше». Как правило, рассрочку берут те, кто рассчитывает на высокий стабильный доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости.

Глава «АРИН» Андрей Тетыш подтверждает: переоценивать эффект рассрочки в части стимулирования спроса не стоит, поскольку этот инструмент никогда не был, и сегодня не стал  дешевым и общедоступным, поскольку речь идет о выплате ежемесячно довольно больших сумм. Это скорее альтернативная мера расчетов для людей, у которых есть деньги, отмечает Тетыш. По его мнению, необходимость замены ипотеки рассрочкой в принципе преувеличена. «Во-первых, и сегодня банки кредитуют ипотечников по ставкам от 15,65%. Это все-таки не 22 и не 25 %», - говорит он.

Не ипотекой единой

Если учесть, что большинство продаж с использованием ипотеки приходится на сегмент эконом-класса, то для этого сегмента замещение ипотеки чем-то другим невозможно, подчеркивают в «ЮИТ». Но пока морально люди не готовы брать кредиты по нынешним ставкам с прежней активностью.

Таким образом, застройщикам и покупателям остается всего два варианта: уповать на скорую стабилизацию обстановки в экономике и возвращение доступной ипотеки «естественным путем», либо рассчитывать на меры господдержки ипотечных программ. Государевы люди, по всей видимости, быстрого восстановления экономики не ждут и потому готовы протянуть руку помощи ипотеке (а заодно и застройщикам). В начале февраля было принято решение выделить 20 млрд рублей на программу субсидирования ипотечных ставок. Ожидается, что их уровень с учетом субсидий составит не более 13%. Важно, что речь идет о квартирах только в строящихся домах.

Участники рынка встретили инициативу позитивно, но сдержанно. «Мы считаем любую поддержку со стороны государства значимой, решение о субсидировании процентной ставки своевременно», - говорит Сергей Терентьев. По его мнению, если больше людей смогут приобрести квартиру в ипотеку за приемлемые проценты, то это поддержит и весь строительный комплекс. «Эта мера может привести в офисы продаж строительных компаний больше покупателей, чем предлагаемые девелоперами рассрочки, т.к. дает возможность дольше рассчитываться за приобретенную квартиру», - уверен коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. Представитель ЮИТ при этом отмечает: ставка в 13% - лучше, чем в 15–20, однако многое будет зависеть от реализации программы. «Если субсидирование будет распространятся на большое число крупных банков, и не последует жестких ограничений, то данная мера поможет откорректировать ситуацию, облегчить положение банков и застройщиков. Если же это ограниченное предложение, то это как «больному припарка», - говорит Екатерина Гуртовая.

Эксперты NAI Becar  в ожиданиях осторожны: субсидирование ставок по ипотеке способно привести к росту спроса в пределах 5%, что не в состоянии привести к позитивным переменам на рынке жилой недвижимости. Все дело в том, что падение спроса на квартиры обусловлено не только высокими ставками по ипотеке. «Главное препятствие для потенциальных заемщиков – негативная ситуация на рынке труда. Россиян не радует перспектива влезть в долги в период полномасштабного экономического кризиса», - отмечает Полина Яковлева.

Анна Беляева